Co třeba budova na náměstí: stavební rekonstrukce je možná z pojistky, ale ne všem spoluvlastníkům se bude líbit! Navštívili jsme zříceninu…

Alan Sorić, majitel Bastion dizajn, je autorem projektu obnovy spálené budovy v Klaićeva ulici poblíž Národního náměstí. Renovace budovy, která před dvěma a půl lety vyhořela při požáru, ještě nezačala, ve skutečnosti je vše stále na stejném místě, i když na návrhu, o kterém Sorić mluví, se udělalo obrovské množství práce. pro Zadarski.hr poprvé.

– Tento projekt jsme zahájili ihned poté, co byla budova zničena požárem. Dali jsme nabídku stejně jako několik dalších společností a já jsem vědomě dal nabídku nižší než tržní ceny, protože mi záleželo na rekonstrukci budovy. Žiji na poloostrově a znám tyto lidi. Měl jsem zájem jim pomoci a aby obnova proběhla co nejdříve… Pustili jsme se do toho, provedli průzkum stávajícího stavu, podrobný náčrt ruiny a zahájili sérii schůzek s nájemníky kde bylo nejprve nutné určit, co komu a komu patří. Stavby na poloostrově jsou specifické, je to celé dost složité z hlediska vlastnických a spoluvlastnických vztahů. Byla to příležitost kompletně definovat budovu z hlediska vlastnictví, geometrie, obsahu a funkčnosti. Všechny tyto záležitosti jsme začali od začátku řešit v rámci projektu, který bylo nutné udělat pro obnovu a rekonstrukci. Nejprve jsme dělali koncepční projekty, pak jsme si sedli se spolumajiteli a každý dal svůj pohled na situaci. Řešili jsme nové statické řešení objektu a nové architektonické řešení. Byl to velmi složitý proces… V podstatě jsme těch jednání dělali hodně a dávali jsme ta koncepční řešení. Veřejnoprávní orgány daly předem své podmínky a na základě toho jsme začali pracovat na hlavním projektu.

– Do jaké míry byl projekt realizován?

– Dotáhli jsme to na 95 procent. Zahrnoval statiku, vodu a kanalizaci, dále strojírenství (topení, chlazení, větrání) a elektřinu. V procesu strojírenství a elektroenergetiky jsme si uvědomili, že neexistuje fyzické místo pro externí klimatizační jednotky. Předtím někdo bydlel v bytě, neměl klimatizaci vůbec, někdo měl klimatizaci a dal si ji na fasádu, což v novém projektu nelze ukázat, protože konzervátoři venkovní jednotky na fasádu nepouštějí. Když tam projdete, stále uvidíte potrubí, kabely, na fasádě všechno a cokoli, co nelze v novém projektu použít. Jako první neřešený problém se tam objevilo strojírenství ve smyslu umístění externích klimatizačních jednotek. Zkoušeli jsme je umístit do vnitřního dvora, ale jsou tam okna a nikdo nechce, aby sousedovi pod oknem foukala klimatizace atd. Dalším fyzikálním problémem je požár v tom smyslu, že dnes existují požární předpisy, které se před 150 lety nedodržovaly a neexistovala. Projekty musíme nastavit podle těchto pravidel požární bezpečnosti. co to znamená? Napsal jsem účastníkům „stovky emailů“ a snažil se to vysvětlit – máme několik problémů z hlediska požární ochrany. Vysvětlím to na příkladu: někdo v té budově bydlí ve vchodu Ulica Miha Klaića 1 a má okno. Ve vchodu do ulice Ulica Miha Klaića 3 je fasádní stěna 1,30 metru od tohoto okna. Podle požárních předpisů musí být vzdálenost minimálně tři metry. Jak to fyzicky zvládneme? Takže to okno zavřeme. Majitel toho bytu samozřejmě nedovolí, aby pokoj, kde celý život žil a spal, najednou zůstal bez okna. A co teď?

– Proč tak drastické uplatňování požárních předpisů vzhledem k tomu, že se stále jedná o starou budovu?

– Nikdo tě tam nepotká. Důvodem, proč se ten dům rekonstruuje, je požár. Požárního inspektora ani nenapadne říct „dobře, nevadí, není potřeba brzdná vzdálenost“. Neexistuje žádná instance vyššího předpisu, která by říkala „pro tento případ se nemusí dodržovat podmínky požární ochrany.

– Tam se projekt zasekl?

– Právě tam. Investovali jsme opravdu hodně času a energie do všech těch schůzek se spolumajiteli, vysvětlování atd. To, co jsem zmínil, je jen jedna z podmínek požární ochrany, které nebyly v těch dvou objektech splněny. Stále je pár věcí, které teď prostě nelze fyzicky vyřešit. To znamená, že musíme od každého jednotlivce získat písemné svolení, že souhlasí se zavřením svého okna, zbouráním dalšího kusu zdi atd. Situace je nyní taková, že se musím vrátit a všechny tyto podmínky znovu zapracovat do projektu. Je to nerentabilní práce, ale to nevadí, upřímně si přeji, aby se to vyřešilo, protože mi na tom lidsky záleží.

– Jak nyní postupovat?

– Potřebujeme někoho, kdo bude oprávněnou osobou ze strany nájemce nebo spoluvlastníka. Většinu práce na redesignu jsme provedli. Ale pro „tečku na i“ je potřeba, aby to schválili spoluvlastníci. Měli by dát rozumnému člověku plnou moc, aby s námi ten projekt dokončil, jinak se obávám, že se z toho nikdy nedostaneme. Je to uzel, který se nedokážu rozvázat, protože zákonitě nemám sílu a pravomoc odstraňovat lidem části čtverečních metráží z bytů atd.

– Jak obnovit budovu?

– Zachováváme všechny fasádní stěny, které mají památkovou hodnotu z hlediska zachování, uvnitř děláme kompletní novou nosnou konstrukci, která není čistě železobetonová. Je to ve vertikálním smyslu, ale v horizontálním smyslu jsou podlahy a desky tzv kombinovaná dřevobetonová konstrukce. Co to znamená? Nejsou to těžké 20 cm desky, které jsou pro takové objekty nevýhodné, ale systémy s dřevěnými trámy, přes které se pokládají dřevěná prkna, uvnitř kterých trámem procházejí ocelové šrouby a tenká betonová deska 6 cm s jedním rastrem. Byla by to dvakrát lehčí vodorovná konstrukce, ale se stejnými nosnými vlastnostmi. Tak běžně děláme rekonstrukce ve starých budovách, jako jsou ty na poloostrově. Všechna tato statická řešení jsme dělali už dávno, před dvěma lety, ale vše je zablokované. Památkáři zde nemají velké nároky, přistoupili k tomu velmi jednoduše, fasáda musí držet stávající tvar, s kamennými rámy kolem oken, dřevěnými kůlnami a truhlářskou prací a hotovo. A klimatizace nemůže jít na fasádu.

– Financování? To je asi největší problém?

– Vlastně by to neměl být problém. Budova má uzavřenou pojistku. Náklady na náš návrh by se jednou, až se nám to podaří, měly hradit z té police, ne z kapsy spolumajitele. Velkou část výstavby, tedy rekonstrukci, lze pokrýt pojistkou, a to byl od začátku plán se Zadarstánem, přes který se pojistka platí. To znamená, že spoluvlastníci s největší pravděpodobností nebudou muset utratit ani cent za část stavby první fáze, kterou je statická rekonstrukce a zakrytí střechy. Regál je stále převážně stacionární, město Zadar zaplatilo za podepření konstrukce rekvizitami. Nechci, aby se v tomto rozhovoru objevilo, že někoho z něčeho obviňuji. Ani náhodou. Každý má své důvody. Ale na ten projekt mi už rok nikdo nezavolal, aby se mě zeptal, co s tím. Pořád věřím, že ten dům lze z té pojistky uzavřít a konstruktivně zrekonstruovat. K tomu, aby se budova už nezřítila, abychom uvnitř měli stabilní konstrukci, ve které si pak spolumajitelé budou moci zrekonstruovat své prostory.

– V současné době je situace taková, že pokud město Zadar přestane platit nájem za podpěrné sloupy, vše se zhroutí?

– Nevím, nemám tam odpověď. To je možná vrchol absurdity současné situace. Myslím si však, že řešení je naprosto na dosah. Potřebujeme někoho, kdo bude tyto spoluvlastníky koherentně zastupovat a pak můžeme jít dál. Kdo bude komunikovat s projektantem, s městem Zadar, se Zadastanem jako správcem budovy a kdo to bude vše společně koordinovat. Nelze očekávat, že se designéři budou starat o to, zda je tam police, co zakrývá… Určité úkoly je třeba rozdělit. Najdeme projektové řešení, ale nemůžu sám od sebe trhat lidem náměstí, zavírat okna atd. Protože to nakonec bude – neshodneme se a pak z toho nic nebude. Od všech musím získat plnou moc, aby mohl získat stavební povolení. A k tomu se musí smířit s projektovým řešením, které pro některé z nich nebude příznivé, jiné se ani „nedotknou“.

– Jaká je komunikace s městem Zadar?

– Výborně. Klobouk dolů před městem Zadar. Jmenovitě Niko Pletikosa, jeho kolega Josipa Milat, Ante Ćurković, Tomislav Korona… Tolik setkání, tolik energie na řešení problému, vysvětlování. Nikdo z nich nic z toho nemá, ale opravdu vynaložili obrovské úsilí, aby to vyřešili. A nikdo jim to nepřizná. Ani nám, kteří jsme se kvůli tomu projektu zabili, a všechno je na začátku. A teď si to každý může vyložit po svém a mávnout rukou, ale mně opravdu záleží na tom, aby se to vyřešilo – uzavírá Sorić na závěr.