Pronájem začíná být pro běžného Chorvata nedostupný

Záhřeb

Dostupnost bydlení je naléhavým problémem v celé EU, ale v některých regionech dosáhla kritické úrovně. Chorvatsko, zejména jeho pobřežní župy, je jednou z nejhůře postižených oblastí.

Chorvatsko, často označované jako „černá díra“ EU pro nemovitosti, čelí vážným socioekonomickým problémům kvůli vysokým cenám nemovitostí a nákladům na pronájem.

Jak Index.hr Nedávné studie odhalují rozsah krize a poukazují na boj, kterému čelí mnoho Chorvatů při zajišťování dostupného bydlení

Studie o dostupnosti bydlení

Nedávná studie, provedená v rámci projektu ESPON (European Spatial Planning Observation Network), s názvem Přístup k dostupnému a kvalitnímu bydlení pro všechnyzkoumá dostupnost bydlení v celé EU.

Přestože se finální verze zprávy očekává příští rok, předběžné výsledky již ukazují, že Chorvatsko patří k nejméně dostupným zemím pro pronájem rezidenčních nemovitostí.

Nákladné pobřežní oblasti Chorvatska

Cílem studie bylo řešit nedostatek systematických údajů o dostupnosti bydlení v celé EU. Kombinovala metody skartování internetu, analýzu inzerovaných cen nájmů s odhady příjmů na základě HDP na hlavu, aby změřila cenovou dostupnost.

Zjištění zdůraznila, že dlouhodobé pronájmy jsou v mnoha částech Chorvatska neúměrně drahé, zejména v jižních regionech, což z něj činí jednu z nejdražších oblastí pro dlouhodobé pronájmy v EU.

V Chorvatsku dostupné údaje naznačují, že pronájem je pro průměrného občana v mnoha zemích nedostupný. V okresech Dubrovnik-Neretva, Split-Dalmatia, Šibenik-Knin, Zadar, Istrie, Koprivnica-Križevci a Osijek-Baranja si 40 % průměrného měsíčního příjmu může dovolit pouze nemovitost menší než 30 m².

O něco lépe jsou na tom regiony hlavního města Záhřeb a Krapina-Zagorje, kde stejné procento příjmů může pronajmout nemovitosti v rozmezí od 30 do 50 m².

Nejdostupnějšími oblastmi jsou město Záhřeb a župa Primorje-Gorski Kotar, kde 40 % průměrného měsíčního příjmu umožňuje pronájmy mezi 50 a 60 m².

Omezené možnosti pro větší domy

Pro mnoho Chorvatů zůstává pronájem větších nemovitostí mimo dosah. Většina obyvatel žije v malých, přeplněných domech, především kvůli velikosti jednotek postavených, zejména během jugoslávské éry. Vysoké náklady na pronájem nebo nákup nemovitosti navíc nutí mnoho mladých lidí pobývat delší dobu v menších prostorách.

Pronájem nemovitosti o rozloze 100 m² v okresech Dubrovník-Neretva, Split-Dalmácie a Šibenik-Knin vyžaduje více než dva průměrné měsíční příjmy. V okresech Istrie, Osijecko-Baranja, Krapina-Zagorje a Záhřeb se náklady pohybují mezi jedním až dvěma měsíčními příjmy.

Dubrovník

Ve městě Záhřeb a župě Primorje-Gorski Kotar spotřebuje pronájem nemovitosti o rozloze 100 m² přibližně 70–80 % průměrného měsíčního příjmu – stále vysoký ve srovnání se zbytkem EU, ale relativně nízký pro Chorvatsko.

Regionální disparity a společné trendy

Studie odhaluje tři klíčové vzorce napříč EU. Za prvé, východní země EU čelí větším problémům s dostupností pronájmu. Nájmy sice nemusí být vyšší než v západních zemích EU, ale spotřebují větší část příjmů. Například Polsko, Bulharsko, Rumunsko, Maďarsko, Chorvatsko a Slovensko mají relativně vyšší poměr rent k příjmu než Německo, Francie nebo Nizozemsko.

Za druhé, hlavní města a jejich okolní regiony bývají dražší než jiné části země. Existují však některé výjimky, jako je Sofie, Varšava a Bratislava, kde jsou úrovně příjmů v těchto hlavních městech výrazně vyšší než ve zbytku země.

A konečně, pobřežní regiony jsou obecně méně dostupné než vnitrozemské oblasti, zejména v jižních zemích EU, jako je Itálie, Španělsko, Řecko a Portugalsko. Například ve Francii je pobřeží Středozemního moře nejdražší částí země mimo Paříž.

Podobně i v Chorvatsku je jasný předěl mezi levnějším vnitrozemím a dražšími přímořskými oblastmi. Zatímco cestovní ruch tento rozdíl částečně vysvětluje, podobné trendy ve vnitrozemí Maďarska a Polska naznačují další přispívající faktory.

Rozsáhlá bytová krize v celé Evropě

Evropa jako celek se potýká s bytovou krizí, přičemž stále více lidí se potýká s rostoucími náklady na bydlení, zejména ve velkých městech, východních zemích EU a turistických regionech. Od roku 2015 se ceny nemovitostí v EU zvýšily o 44 %, čímž ve většině zemí překonaly růst mezd. V některých východních zemích EU se ceny nemovitostí zdvojnásobily nebo více. Zejména Chorvatsko zaznamenalo v posledních letech jedny z nejvyšších ročních nárůstů cen nemovitostí.

Tento trend přivedl více lidí k pronájmu, protože koupě domu se stává stále nedostupnější. V regionech, jako je většina Německa, Rakouska, severní Itálie, Dánska, Švédska a Norska, zůstává pronájem schůdnou možností.

Ve velké části EU, zejména na východě a jihu, jsou však ceny nájmů v porovnání s příjmy tak vysoké, že nejsou udržitelným řešením.

Není proto překvapením, že průměrný věk, ve kterém mladí lidé opouštějí domovy svých rodičů, je nejvyšší na jihu a východě EU a nejnižší na západě a severu. V Chorvatsku odcházejí mladí lidé z domova v průměrném věku 31 let, což je nejvíce v Evropě.

Chorvatská bytová krize v souvislostech

Tato počáteční zjištění naznačují, že bydlení – ať už nákup nebo pronájem – je pro mnoho Chorvatů v poměru k jejich příjmu nedostupné. Zatímco výzkum má stále určité mezery a omezení a konečné výsledky budou zveřejněny v roce 2025, není důvod očekávat výrazné změny od předběžných údajů.

Závěry jsou v souladu s předchozími studiemi o dostupnosti bydlení. Například podle analýzy Towergate Insurance, jedné z největších britských pojišťovacích firem, je Chorvatsko druhou nejdražší zemí v Evropě, pokud jde o bydlení v poměru k místním příjmům.

Výhled do budoucna: Politické a daňové důsledky

Zda majetkové daně nebo zvýšené zdanění krátkodobých pronájmů nemovitostí rozšíří trh s dlouhodobým pronájmem a sníží ceny, zůstává předmětem debat.

Provádění takových politik je rovněž zásadní. Přesto se všeobecně uznává, že chorvatský trh s bydlením je nedostupný a nalezení efektivních řešení je pro socioekonomický blahobyt země zásadní.